En CDMX, depas chicos a precios más grandes

Ciudad de México, 13/11/26 (Más).- El encarecimiento de la vivienda en la Ciudad de México ha reducido las posibilidades de compra para la mayor parte de sus habitantes, al grado de que 95 por ciento de la población no cuenta con capacidad económica para adquirir una propiedad en el mercado inmobiliario, donde el precio promedio alcanza los 59 mil 829 pesos por metro cuadrado, mientras los departamentos nuevos son cada vez más pequeños y costosos.

De acuerdo con información publicada por La Jornada, basada en el Indicador Banorte de Precios de la Vivienda (Inbaprevi) y un análisis de la consultora Monopolio con datos de avalúos hipotecarios de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), la capital del país registra los precios habitacionales más elevados de México, con un costo por metro cuadrado que prácticamente duplica el promedio nacional, ubicado en 32 mil 495 pesos.

La problemática también se refleja en las dimensiones de las propiedades disponibles. Durante el primer semestre de 2026, los departamentos nuevos registraron una superficie promedio de 61 metros cuadrados, mientras que las viviendas usadas alcanzaron 76 metros cuadrados, lo que representa una diferencia de 19 por ciento en el espacio habitable.

A pesar de ofrecer menos superficie, las propiedades nuevas tienen precios considerablemente superiores. El metro cuadrado de vivienda recién construida alcanzó los 57 mil 293 pesos, frente a los 39 mil 307 pesos de los inmuebles usados, una diferencia de 46 por ciento. Además, entre 2019 y 2026, el costo de la vivienda nueva aumentó 57 por ciento, mientras que el de la usada se incrementó 53 por ciento.

Especialistas en desarrollo urbano de la Universidad Autónoma Metropolitana (UAM), Adrián Hernández Cordero y César Alejandro Balderas Segura, atribuyeron el encarecimiento a un proceso histórico en el que las decisiones gubernamentales, la inversión privada y las transformaciones del mercado inmobiliario concentraron el valor del suelo en determinadas zonas de la capital.

Hernández Cordero ubicó los antecedentes de este fenómeno en la década de los noventa, cuando comenzó a consolidarse un modelo de renovación urbana orientado a atraer inversiones privadas nacionales y extranjeras. Entre los proyectos de aquella etapa mencionó las intervenciones inmobiliarias en Polanco, el Centro Histórico y los alrededores de la Alameda Central, donde se utilizaron instrumentos financieros como fideicomisos para captar capital.

Otro antecedente fue la aplicación del llamado Bando Dos durante la administración de Andrés Manuel López Obrador en el entonces Distrito Federal. La política buscaba concentrar la construcción de vivienda en las cuatro delegaciones centrales: Cuauhtémoc, Benito Juárez, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza, con el propósito de aprovechar la infraestructura existente y limitar la expansión urbana hacia la periferia.

Sin embargo, Balderas Segura explicó que esta medida también contribuyó a concentrar el interés de los desarrolladores en determinadas zonas y generó presiones sobre los precios del suelo. Los especialistas coincidieron en que el encarecimiento se aceleró durante la segunda década del siglo XXI, particularmente en la administración de Miguel Ángel Mancera, cuando aumentó la participación de fondos de inversión y se multiplicaron los desarrollos residenciales y comerciales.

Las consecuencias se observan en colonias como Roma, Condesa y Santa María la Ribera, donde el incremento del valor inmobiliario ha modificado las actividades comerciales, el paisaje urbano y la composición de la población. De acuerdo con los especialistas, estos cambios han dificultado que los habitantes originales permanezcan en sus barrios, debido al aumento de los costos de vivienda y servicios.

La reducción de las reservas territoriales y la construcción de propiedades dirigidas a sectores de mayores ingresos también han contribuido a generar una oferta que no corresponde con la capacidad económica de la mayoría de las familias capitalinas. El resultado es una concentración de vivienda de alto costo en zonas centrales, mientras disminuyen las opciones habitacionales accesibles.

Ante este panorama, el Gobierno de la Ciudad de México busca recuperar su participación en el mercado inmobiliario mediante la adquisición de terrenos y el desarrollo de proyectos de vivienda social. El secretario de Vivienda, Inti Muñoz Santini, informó que la administración ha comprado más de 300 mil metros cuadrados de suelo, mediante una inversión de cuatro mil 600 millones de pesos.

El funcionario sostuvo que se trata de la mayor adquisición de reservas territoriales realizada por un gobierno capitalino y que representa al menos cinco veces más superficie de la que se compraba anualmente en administraciones anteriores. Los terrenos adquiridos se localizan en las alcaldías Cuauhtémoc, Azcapotzalco, Benito Juárez, Coyoacán, Iztacalco y Miguel Hidalgo.

Según Muñoz Santini, mediante esta estrategia se han conseguido predios con precios de entre 17 mil y 20 mil pesos por metro cuadrado, frente a un promedio de 40 mil pesos registrado al inicio de la actual administración. El objetivo es utilizar esas reservas para desarrollar viviendas con precios más accesibles y ampliar las posibilidades de adquisición para sectores de menores ingresos.

El secretario también atribuyó parte de la problemática al modelo aplicado entre 2012 y 2018, cuando la producción habitacional quedó principalmente en manos de desarrolladores privados. Afirmó que esta política favoreció la especulación inmobiliaria y redujo la disponibilidad de terrenos para proyectos públicos, además de privilegiar construcciones de alto costo en zonas con mayor demanda.

Como parte de la estrategia gubernamental, Muñoz Santini informó que durante los primeros dos años de la actual administración se han construido alrededor de 10 mil viviendas y que la expectativa es superar las 13 mil 500 unidades al cierre de 2026. La intervención pública, explicó, busca modificar las condiciones del mercado del suelo y ampliar la oferta habitacional para las familias que no pueden acceder a los precios comerciales.

No obstante, los especialistas de la UAM advirtieron que la compra de terrenos y la construcción de nuevas viviendas no serán suficientes para resolver la crisis habitacional si no se modifican las condiciones que han permitido el encarecimiento del suelo.

Entre las medidas que consideran necesarias se encuentran revisar las reglas de aprovechamiento territorial, establecer mecanismos para contener la especulación inmobiliaria y regular los usos turísticos de las viviendas, debido a su impacto en la disponibilidad de inmuebles destinados a residencia permanente.

También plantearon la necesidad de establecer mecanismos para recuperar parte de las ganancias privadas generadas por inversiones públicas y mejoras en infraestructura urbana, con el propósito de evitar que la valorización de determinadas zonas beneficie exclusivamente a propietarios e inversionistas.

Los datos muestran que el problema habitacional de la capital no se limita al incremento de los precios, sino que también involucra la reducción de las superficies disponibles y la concentración de la oferta en segmentos de mayor costo. Mientras el metro cuadrado continúa encareciéndose, las familias enfrentan mayores dificultades para adquirir propiedades que, además de resultar más costosas, ofrecen menos espacio habitable.