Se atempera la aceleración en la industria de la construcción

Por Juan Rocha

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Después de la contracción de la Construcción del 2020 se esperaba un periodo largo de crecimiento, como el que inició en el segundo trimestre de 2021 y continuó a lo largo del año y a pesar de que la Construcción crece más rápido que el total de la economía, ha habido factores que han atemperado su aceleración como la poca inversión en infraestructura y el alza de precios tanto para el sector como en el consumo general, muestra el Reporte de la Situación Inmobiliario al primer semestre que hace BBVA México.

Los planes de inversión de las empresas constructoras se han visto frenados y se espera que conforme los precios al consumidor final sigan aumentando, la política monetaria tendrá que mantener alta la tasa de referencia, lo que a su vez aumenta el costo de financiamiento en el mercado de la Construcción. 

La estimación para 2022, es un crecimiento marginal para el sector de la Construcción, por primera vez basado en la Obra Civil con el aumento en el presupuesto en infraestructura y la baja base de comparación. 

El mercado hipotecario tuvo un muy buen año en 2021, apoyándose en la recuperación de la actividad económica y el mantenimiento de tasas de interés hipotecario históricamente bajas además del impulso de otros productos como pago de pasivos y liquidez. 

Esta originación de buen ritmo contuvo la explosión del Índice de Morosidad a pesar del avance de la cartera vencida derivada de la incertidumbre económica vivida por las familias mexicanas. 

La aceleración en la apreciación de la vivienda, mantiene el atractivo de la misma para los hogares que desean invertir y acrecentar su patrimonio y para aquellos que realizan una compra por primera vez, también impulsa la construcción de vivienda nueva que seguirá enfocada en productos específicos para mercados locales y viviendas de mayor valor. 

Con estas condiciones, el financiamiento hipotecario aumentará a un menor ritmo que depende de que se mantengan las tasas hipotecarias y una recuperación del empleo de mayor ingreso. 

La demanda de financiamiento de vivienda ha estado concentrada en pocas entidades federativas ya que tan solo en seis se otorgan más del 50% de los créditos. Estas entidades incluyen a los tres centros urbanos con mayor concentración de población y de empleo. 

Adicionalmente al examinar la ubicación de los créditos hipotecarios del año pasado observamos una preferencia por zonas más céntricas y con mayor disponibilidad de servicios.

Durante 2021 los mayores precios se observaron en Ciudad de México, seguido por Querétaro y Morelos. Los precios más bajos son de las viviendas ubicadas en Tamaulipas, Durango y Tlaxcala. 

A pesar de que ya le correspondía una etapa de subidas al INPP de la construcción, ésta se acrecentó por el cierre de actividades generalizada en todo el mundo, en el que la construcción no fue considerada como actividad esencial hasta etapas posteriores de la pandemia, el aumento en el costo de los fletes marítimos, la escasez de contenedores, el alza generalizada en las materias primas y el desabastecimiento de algunos productos. 

La mayoría de los insumos presentan incrementos en precios a doble dígito, pese a la menor demanda por materiales que conlleva una menor actividad económica. Al mismo tiempo, la manufactura de insumos que requiere este sector se dinamiza junto con el comercio internacional de estos bienes intermedios. 

La mayor preocupación sigue siendo los costos de los insumos de estas manufacturas, principalmente los energéticos. Estimamos que para este 2022, el avance de los precios de los materiales de la construcción contenga el paso; pero sin llegar a disminuir, hace notar BBVA México.

En 2020 el parque habitacional fue de 36.2 millones correspondiendo 3.4 millones a segunda vivienda propiedad de 2.8 millones de dueños. La vivienda mantiene un fuerte atractivo para los hogares, aunque en general los motivos para adquirirla son derivados del crecimiento normal de la población y del ciclo de vida de los hogares una parte importante lo considera una buena inversión. 

Adicionalmente los sectores de mayores ingresos han aumentado la adquisición de una segunda vivienda que si bien muestra crecimientos relevantes en los últimos años, no ha rebasado la tasa de crecimiento del total del parque habitacional. Para los próximos años esta demanda se mantendrá, pero a un menor ritmo. 

Sector desacelera, pero sigue creciendo 

En análisis anteriores de Situación Inmobiliaria México compararon el periodo posterior a la crisis del 2020 contra otras etapas similares que ha enfrentado la Construcción. Después de la contracción de 1995, la del 2020 ha sido la mayor, seguida por la observada en 2001. 

Al comparar estos tres periodos de crisis, establecimos que podría esperarse un periodo largo de crecimiento. Si bien es aún temprano para poder confirmar esta hipótesis, del segundo trimestre del 2021 (2T21) al cuarto del mismo año (4T21), se mantiene el avance del PIB del sector. 

En forma similar a los periodos en comento, también se presenta una desaceleración. Además, la Construcción crece más rápido que el total de la economía durante este mismo periodo. Lo anterior con base en la serie tendencia-ciclo que publica el INEGI, destaca BBVA México.

Con base en este mismo indicador, podríamos esperar un par de trimestres más de menor crecimiento, sin llegar a ser negativo; para que después acelere nuevamente y poder, efectivamente, apuntar a una recuperación con un crecimiento sostenido de mediano plazo. 

En la coyuntura, el PIB de la Construcción fue de 1,082 mil mdp en 2021; 7.2% más que en 2020. Esta tasa es superior a la que muestra el PIB Total para el mismo periodo, que fue sólo 4.8%. Lo que confirma el carácter procíclico del sector. No obstante, este nivel del PIB está casi 150 mil mdp por debajo de lo que se observó en 2019 y poco más de 200 mil mdp del 2018. Por lo que la recuperación está varios pisos más arriba.

Como esperábamos, la Edificación apuntala estos resultados; aunque la Obra Civil no se ha quedado atrás como en otros periodos, gracias, en mayor medida, a la inversión en las obras emblemáticas de este sexenio. 

El primer subsector acumuló un avance del 6% durante el 2021; mientras que la Obra Civil aceleró en la segunda mitad del año para recuperar terreno perdido y alcanzar una tasa de crecimiento del 4.1%. 

Pese a estas cifras favorables, la Obra Civil se mantiene en tercer lugar dentro de la Construcción, superado por Trabajos Especializados. Este cambio en la estructura del sector se dio desde el inicio de la contingencia sanitaria y se mantendrá al menos en el corto plazo expone BBVA México.

La demanda por trabajo en este sector comenzó a recuperarse desde el primer semestre de 2021. A la mitad del año se empleaban en la Construcción 4.5 millones de trabajadores. En el segundo, esta cifra es de 4.4 millones de ocupados, poco más de 150 mil por arriba del mismo periodo un año antes.

En promedio, el empleo total crece a un ritmo del 4.4%; pero en el caso del IMSS esta tasa alcanza el 4.8% durante el último año. Lo anterior apunta a una mayor formalización de los empleos, contrario a lo que podría pensarse ante un escenario de presión económica. 

Si bien esta mayor formalización es un efecto positivo tanto para el sector como para los trabajadores de éste; también hay que reconocer que aún falta mucho por mejorar, dado que sólo el 38% del total tiene este tipo de cobertura social. 

Muy similar a lo visto en el semestre anterior, los estados donde más creció el empleo del IMSS en la Construcción son los del sur, donde destaca claramente Tabasco ante una recuperación de su economía, pero en mayor medida por la inversión en infraestructura que ha captado en los últimos años. 

En términos absolutos, las grandes economías estatales como Ciudad de México, Nuevo León, Jalisco y el Estado de México concentran 40% del total de empleos del IMSS. Estimamos que una vez concluidas las obras de infraestructura energética y de transporte en el sur del país; estados como Tabasco y Yucatán verán una disminución en el empleo del sector, aunque debiera incrementarse en otras actividades económicas. 

Por otro lado, la presión en los precios que enfrentan los constructores no cede. A la mitad del 2021, el INPP presentó una variación de 13.8% anual; entonces esperábamos que fuese el pico y ver una trayectoria descendente, moderada, pero cada vez menor. Esto no ha sido así. Dos meses más tarde se alcanzó un nivel aún más alto, esta vez de 15.8% y hasta diciembre se mantiene estable alrededor del 15%. 

La mayor parte de estos incrementos se explica por los materiales de la construcción; aunque ahora también hay que sumar el alquiler de maquinaria y equipo que hasta el 1T21 parecía que contenía el incremento de precios. 

En general, las variaciones del índice de maquinaria y equipo están altamente correlacionadas con las variaciones en el tipo de cambio entre el peso y el dólar. No obstante, a partir de la aceleración en el 2T21, esta relación con el tipo de cambio se disipa. Ahora, el efecto de la inflación general tiene mayor efecto en el aumento de precios de este tipo de capital que es básico en la Construcción. 

El Índice de Precios al Consumidor (INPC) suele tener poca relación con el INPP de maquinaria y equipo en el largo plazo, pero en los periodos que la inflación general es más alta influye más que el tipo de cambio. 

Esto puede deberse precisamente a que el efecto inflacionario sea generalizado y más que ser una relación causal, simplemente sea asociativa. 

Durante 2022, estimamos que el tipo de cambio tenga ligeros aumentos, por debajo de la inflación; por lo que el INPP podría estabilizarse durante 2022 en niveles menores a los observados actualmente. 

El mayor impacto del INPP de la Construcción viene por los materiales utilizados en la misma. El cemento y el concreto siguen teniendo el mayor peso en este indicador, seguido por minerales no metálicos y productos metálicos.

Sin embargo, estos productos tienen menos incrementos anuales durante este año de análisis; por ejemplo, el INPP de cemento y concreto se incrementó 6.1% o en el caso de minerales no metálicos fue de 8.6%. En contraste, productos químicos, metálicos y de plástico lideran el aumento con variaciones anuales de 61.8%, 43.6% y 34.4% respectivamente.